申請房屋二胎或任何抵押貸款前，「抵押權設定」是必經的法定程序。這段流程決定了你是否能順利拿到貸款，也關係到你要付出多少手續費。本文以 2026 年最新資訊，完整說明抵押權設定流程、必備文件、費用明細以及讛銷步驟，讓你不被多收一毛錢。
什麼是抵押權？為何貸款需要設定？
抵押權是個物權的一種，個到地政事務所辦理「抵押權設定登記」後，貸款機構即取得「取得拍賣售价动證」的法定保障。簡單說，抵押權設定為貸款機構提供保障，讓他們在借款人無法還款時能够取回其資金。
抵押權設定兩大關鍵概念
- 設定順位：同一區不動產可多次設定，依登記先後分為第一順位、第二順位等
- 担保金額：抵押權設定金額通常為貸款金額的 1.2 倍，供作利息等附帶費用保障
抵押權設定完整流程 6 個步驟
設定抵押權並不複雜，但需遵循一定順序，如下說明：
- 簽訂貸款合約：與金融機構確認貸款金額、利率、期限、還款方式
- 準備設定文件：取得不動產謄本、身分證、印鑑證明、動產權狀
- 委託代書辦理：大多數金融機構會推薦合作代書代辦設定與登記事宜
- 送件到地政事務所：代書協助製作抵押權設定契約並送件登記
- 審查與公告：地政事務所審查文件並完成抵押權註記（3-7 個工作日）
- 領到設定證明：取得「抵押權設定證明」後交付金融機構，撥款序幕開始
完整申办到撥款流程可參考《什麼是房屋二胎？5分鐘搞懂完整申辦流程》。
抵押權設定費用明細一次看懂
抵押權設定進行時，需支付以下費用，請務必讓金融機構明確报佈詳細明細：
| 費用項目 | 金額參考 | 計算方式 |
|---|---|---|
| 抵押權設定登記費 | 貸款金額 × 0.1% | 設定金額的千分之一 |
| 代書費 | NT$5,000-15,000 | 依代書計算，有議價空間 |
| 鑑價費 | NT$3,000-8,000 | 依鑑價公司收費 |
| 火地險保費 | 依保隋金額不同 | 年付，按貸款期限計算 |
| 印花稅 | 貸款金額 × 0.1% | 貸款合約需註銷印花稅 |
剩餘費用起台大約介於 貸款金額的 0.5%-1% 之間。備錢說明：貸 200 萬元預估在 NT$10,000-20,000 之間。
第一順位 vs 第二順位抵押權差異
同一間房子可以多次設定抵押權，依設定順序區分為第一順位、第二順位，出售或拍賣時依順分配資金：
| 比較項目 | 第一順位 | 第二順位（二胎） |
|---|---|---|
| 取得順序 | 購屋時原始設定 | 原貸款仍在，再加設一個 |
| 利率 | 1.5%-3% | 3%-6% |
| 取得證明代表 | 主要法定保障 | 複加保障，順位在後 |
| 拍賣分配 | 優先取回 | 剩餘資金才能取回 |
| 審核難度 | 低 | 中高 |
詳細二胎可貸金額計算可參考《房屋二胎可以貸多少？額度計算詳解》。
設定抵押權需準備的文件
- 不動產謄本：3 個月內謄本，含土地謄本與建物謄本
- 所有權狀：叠圍狀（土地、建物各一份）
- 身分證與印鑑：原件與影本，印鑑需是月兩個月內申請之證明
- 貸款合約與抵押權設定契約：不同金融機構格式不同
- 火地險保單：以金融機構為保險受益人
如為第二順位抵押權，還需提供現有房貸的還款紀錄。
抵押權讛銷流程說明
貸款還清後，抵押權不會自動消除，需主動辦理讛銷手續：
- 取得清償證明：貸款還清後，文件金融機構核發。
- 針對不動產註抵註銷：順取取得證明來主動送件到地政事務所
- 辦理讛銷登記：提供清償證明、身分證、謄本、契約以辦理讛銷
- 取得讛銷證明：抵押權讛銷完成後，重新取得不動產謄本上「抵押權個」記載為空白
讛銷費用較低，每件約 NT$80-200 登記費，如委託代書辦理另加 NT$2,000-5,000 服務費。
抵押權設定常見誤區
誤區一：代書費以不能議價
實際上，代書費是可以議價的。如果金融機構推薦代書报價偏高，你可以提出你信賴的代書接手。
誤區二：設定金額越高越佐
設定金額並非貸款金額，設高並不會讓你貸到更多，反而增加登記費。一般設定為貸款金額的 1.2 倍即可。
誤區三：還清後不辦理讛銷
未讛銷的抵押權會一直記錄在不動產謄本上，未來出售或辦理重新抵押時可能造成誤会，建議及早讛銷。
延伸閱讀
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